Die Wohnung ist hell, der Balkon geht nach Süden, und der Preis passt. Trotzdem kaufen Sie bei einer Eigentumswohnung mehr als diese Räume: Sie werden Teil einer Gemeinschaft, die über Dach, Fassade und Heizung gemeinsam entscheidet. Wer eine Wohnung kaufen möchte und wissen will, was zu beachten ist, schaut deshalb immer auf beides, die Wohnung und das ganze Haus. Hier steht, worauf es ankommt, ob Sie selbst einziehen oder vermieten möchten.
Was kaufe ich mit einer Eigentumswohnung?
Zu Ihrer Wohnung gehört das Sondereigentum, also die Räume, die Ihnen allein gehören. Dazu kommt ein Anteil am Gemeinschaftseigentum: Treppenhaus, Dach, Fassade, Leitungen, oft auch Garten und Heizungsanlage. Über alles Gemeinsame entscheidet die Eigentümerversammlung, und die Kosten tragen alle Eigentümer nach ihren Anteilen. Deshalb sagen die Unterlagen der Gemeinschaft oft mehr über einen guten Kauf als die Wohnung selbst.
Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft sollte ich lesen?
Diese Papiere sollten Sie vor dem Notartermin gelesen haben:
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan: Sie legt fest, was zu Ihrer Wohnung gehört, und regelt Sondernutzungsrechte, etwa am Stellplatz oder an einem Gartenanteil.
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen drei Jahre: Hier stehen geplante Sanierungen, Streitpunkte und die Stimmung im Haus.
- Beschlusssammlung: Jede Gemeinschaft muss sie führen. Sie zeigt alle gültigen Beschlüsse auf einen Blick.
- Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung: Daraus ergibt sich das Hausgeld, das Sie monatlich zahlen.
- Stand der Erhaltungsrücklage: Eine solide Rücklage spricht für eine vorausschauend geführte Gemeinschaft.
- Beschlossene Sonderumlagen: Fragen Sie ausdrücklich danach, und lassen Sie im Kaufvertrag regeln, wer sie trägt.
Verlangt die Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf, holt der Notar sie ein. Das ist Routine, braucht aber etwas Zeit.
Worauf achte ich bei der Besichtigung einer Wohnung?
In der Wohnung gelten die üblichen Punkte: Grundriss, Licht, Fenster, Bad, Elektrik, Feuchtigkeit. Nehmen Sie sich danach das Haus vor:
- Treppenhaus und Eingang: gepflegt oder vernachlässigt?
- Keller und Heizungsraum: trocken, ordentlich, Alter der Heizung
- Dach und Fassade: sichtbare Schäden, Hinweise in den Protokollen
- Stellplatz oder Garage: im Kaufpreis enthalten oder separat?
- Geräusche: Wie hellhörig ist das Haus zu den Zeiten, zu denen Sie zu Hause sind?
Auch hier lohnt ein zweiter Termin. Der Energieausweis gilt bei einer Eigentumswohnung für das ganze Gebäude und muss Ihnen spätestens bei der Besichtigung vorliegen.
Was gilt, wenn ich eine Wohnung kaufen und vermieten möchte?
Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, schaut zusätzlich auf den Mietvertrag:
- Der Mietvertrag geht über. Mit dem Eigentumswechsel treten Sie in alle Rechte und Pflichten ein, die Kaution eingeschlossen. Lassen Sie sich den Vertrag mit allen Nachträgen zeigen.
- Miete und Hausgeld zusammen rechnen. Ein Teil des Hausgelds lässt sich auf den Mieter umlegen, etwa Hausreinigung oder Müllabfuhr. Verwaltungskosten und die Erhaltungsrücklage tragen Sie als Eigentümer selbst.
- Mieterwechsel einplanen. Zwischen zwei Mietverhältnissen entstehen oft Kosten für Renovierung und ein paar Wochen ohne Miete.
- Steuern klären. Wie Sie die Wohnung steuerlich ansetzen, bespricht Ihr Steuerberater mit Ihnen vor dem Kauf.
Möchten Sie eine vermietete Wohnung später selbst bewohnen, gelten für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs enge gesetzliche Regeln. Planen Sie das von Anfang an mit ein.
Worauf achte ich, wenn ich eine Wohnung von privat kaufe?
Beim Kauf direkt vom Eigentümer fällt eine Maklerprovision weg. Dafür liegen die Prüfungen ganz bei Ihnen: Unterlagen der Verwaltung anfordern und lesen, Fragen zu Rücklage und Beschlüssen klären, die Zustimmung des Verwalters im Blick behalten. Lassen Sie sich die Unterlagen vollständig geben, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.
Wie laufen Notartermin und Übergabe ab?
Den Kaufvertrag erhalten Sie vorab als Entwurf. Nach der Beurkundung sichert eine Vormerkung im Grundbuch Ihren Anspruch, der Kaufpreis fließt per Überweisung, und nach Zahlung der Grunderwerbsteuer, in Baden-Württemberg 5 Prozent des Kaufpreises, werden Sie als Eigentümer eingetragen. Ab dann schulden Sie der Gemeinschaft das Hausgeld. Wie es für die Zeit ab der Übergabe zwischen Ihnen und dem Verkäufer verrechnet wird, steht im Kaufvertrag.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Nebenkosten?
Das Hausgeld zahlen Sie als Eigentümer an die Gemeinschaft. Es deckt die Betriebskosten des Hauses, die Verwaltung und die Erhaltungsrücklage. Vermieten Sie, legen Sie den umlagefähigen Teil als Nebenkosten auf den Mieter um; Verwaltung und Rücklage tragen Sie selbst.
Was ist eine Sonderumlage?
Eine einmalige Zahlung, die die Eigentümerversammlung beschließt, meist für eine größere Sanierung, wenn die Rücklage dafür knapp ist. Gegenüber der Gemeinschaft zahlt, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist. Im Kaufvertrag lässt sich regeln, wer sie zwischen Käufer und Verkäufer trägt.
Brauche ich für den Kauf die Zustimmung der anderen Eigentümer?
Eine Zustimmung braucht es nur, wenn die Teilungserklärung sie verlangt. Dann stimmt in der Regel der Verwalter zu, und der Notar holt seine Zustimmung vor dem Vollzug des Kaufvertrags ein.
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