„Das schaffen wir auch selbst.“ Diesen Satz hören wir oft, und er ist berechtigt: Ein Haus privat verkaufen darf jeder Eigentümer, ganz ohne Makler. Wer es vorhat, sollte allerdings wissen, was alles dazugehört. Hier steht die Liste so, wie wir sie aus unserer Arbeit in Lahr und der Ortenau kennen, mit den Pflichten, die für Privatverkäufer genauso gelten wie für uns.
Haus privat verkaufen: welche Aufgaben kommen auf Sie zu?
Ein Verkauf besteht aus vielen kleinen Schritten. Wer privat verkauft, übernimmt sie alle:
- den Wert ermitteln und einen Angebotspreis festlegen
- Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Modernisierungsnachweise
- Fotos machen und ein Exposé schreiben
- das Haus inserieren und Anfragen beantworten, oft auch abends und am Wochenende
- Besichtigungen vereinbaren und führen
- die Finanzierung der Interessenten prüfen
- verhandeln
- den Notartermin vorbereiten
- das Haus übergeben
Jeder Schritt ist machbar. Zusammen ergeben sie über Wochen eine zweite Aufgabe neben Beruf und Familie.
Wie finde ich den richtigen Angebotspreis?
Der teuerste Fehler beim Privatverkauf ist ein falscher Angebotspreis. Liegt er zu hoch, bleibt das Inserat lange stehen, Interessenten werden misstrauisch, und am Ende wird oft unter dem erreichbaren Wert verkauft. Liegt er zu niedrig, verschenken Sie Geld, das Sie selten zurückholen.
Verlässlich wird ein Preis, wenn er sich an tatsächlich erzielten Kaufpreisen in der Nachbarschaft orientiert und den Zustand des Hauses ehrlich einbezieht. Eine kostenlose Wertermittlung für Lahr liefert eine erste Spanne, auch wenn Sie danach privat verkaufen möchten.
Welche Pflichten haben Privatverkäufer?
Einige Regeln gelten unabhängig davon, wer verkauft:
- Energieausweis: Er muss spätestens bei der ersten Besichtigung vorliegen und nach dem Kaufvertrag an den Käufer übergeben werden. Daran hat auch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz, das seit dem 29. Juli 2026 gilt, festgehalten.
- Mängel offen ansprechen: Bei gebrauchten Häusern wird die Haftung für Sachmängel im Kaufvertrag üblicherweise ausgeschlossen. Für Mängel, die der Verkäufer kannte und verschwiegen hat, haftet er trotzdem. Bekannte Mängel gehören deshalb offen auf den Tisch, am besten schriftlich in den Kaufvertrag.
- Zahlung per Überweisung: Seit dem 1. April 2023 gilt beim Immobilienkauf ein Barzahlungsverbot. Der Kaufpreis fließt per Überweisung, und gegenüber dem Notar wird das nachgewiesen.
- Steuern im Blick: Haben Sie das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft und vermietet, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen. Das klärt Ihr Steuerberater vor dem Verkauf.
Wie prüfe ich Interessenten bei Besichtigungen?
Bei einem Privatverkauf melden sich viele Interessenten, und nur ein Teil davon ist wirklich kaufbereit. Bewährt hat sich:
- ein kurzes Telefonat vorab, in dem Sie nach Finanzierung und Zeitplan fragen
- Besichtigungen zu zweit, Wertsachen und persönliche Unterlagen vorher weggeräumt
- vor dem Notartermin eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank
Ein ernsthafter Käufer legt diese Bestätigung gern vor. Sie schützt beide Seiten vor einem Notartermin, der am Ende ins Leere läuft.
Wie laufen Notartermin, Zahlung und Übergabe ab?
Den Notar wählt in der Regel der Käufer, denn er trägt Notar- und Grundbuchkosten und die Grunderwerbsteuer. Den Vertragsentwurf erhalten beide Seiten vorab. Nehmen Sie sich Zeit, ihn in Ruhe zu lesen, und notieren Sie Ihre Fragen für den Termin.
Nach der Beurkundung sichert der Notar den Käufer mit einer Vormerkung im Grundbuch ab und teilt mit, wann der Kaufpreis fällig ist. Die Schlüssel übergeben Sie erst, wenn das Geld auf Ihrem Konto ist. Ein Übergabeprotokoll mit den Zählerständen für Strom, Wasser und Heizung beendet den Verkauf sauber.
Häufige Fragen
Brauche ich für den Privatverkauf einen Energieausweis?
Ja. Er muss spätestens bei der ersten Besichtigung vorliegen und nach dem Kaufvertrag an den Käufer übergeben werden. Das gilt auch nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz, das seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudeenergiegesetz ersetzt. Ausstellen dürfen ihn Energieberater, Architekten oder Ingenieure mit entsprechender Berechtigung.
Muss ich beim privaten Hausverkauf Steuern zahlen?
Liegt Ihr Kauf mehr als zehn Jahre zurück, bleibt der Gewinn einkommensteuerfrei. Bei kürzerer Besitzzeit ist der Verkauf ebenfalls steuerfrei, wenn Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst im Haus gewohnt haben. In allen anderen Fällen rechnet Ihr Steuerberater nach.
Kann ich privat anfangen und später einen Makler beauftragen?
Ja, jederzeit. Bringen Sie mit, was schon da ist: Unterlagen, Fotos und die Liste der bisherigen Interessenten. Wir sehen uns Preis und Exposé an und sagen offen, was wir anders machen würden.
Wann lohnt sich ein Makler?
Seit Dezember 2020 gilt bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen für private Käufer: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision zu gleichen Teilen. Die Frage ist also, was Sie für Ihren Anteil bekommen. Bei uns sind das ein Preis auf Grundlage tatsächlicher Verkäufe, Exposé und Fotos, die Auswahl geprüfter Interessenten, Besichtigungen und die Vorbereitung des Notartermins. Die Vorbereitung beginnt sofort nach dem ersten Gespräch.
Ob privat oder mit uns: Entscheidend ist, dass Sie die Aufgaben kennen, bevor Sie anfangen. Den Ablauf eines begleiteten Verkaufs finden Sie bei Haus verkaufen in Lahr. Und wenn Sie erst einmal hören möchten, wie wir Ihr Haus einschätzen: Als Immobilienmakler in Lahr kommen wir gern vorbei. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.