Das Haus gefällt auf den ersten Blick, der Garten ist größer als erwartet, und im Kopf stehen schon die Möbel. Genau in diesem Moment lohnt sich ein ruhiger zweiter Blick. Wer ein Haus kaufen möchte und wissen will, was zu beachten ist, findet hier unsere Checkliste: von der Vorbereitung über Besichtigung, Heizung und Unterlagen bis zum Termin beim Notar. Sie stammt aus vielen Besichtigungen in Lahr und der Ortenau, auf beiden Seiten des Tisches.
Was sollte ich vor der ersten Besichtigung klären?
- Finanzierung klären. Eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank zeigt, welcher Kaufpreis tragbar ist, und macht Sie für Verkäufer zum ernsthaften Interessenten.
- Nebenkosten einrechnen. In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten und, wenn ein Makler beteiligt ist, Ihr Anteil an der Provision.
- Die Lage testen. Fahren Sie den Weg zur Arbeit zur Hauptverkehrszeit, schauen Sie sich Schule, Kita, Einkauf und Bahnhof an. In Lahr macht es zum Beispiel einen großen Unterschied, ob Sie in der Kernstadt wohnen oder in einem der Ortsteile am Schwarzwaldrand.
Haus kaufen: Checkliste für die Besichtigung
Nehmen Sie sich Zeit, und gehen Sie das Haus von oben nach unten durch:
- Dach: Alter der Eindeckung, Dachfenster, Spuren von Feuchtigkeit im Dachgeschoss
- Fassade und Fenster: Risse, Zustand von Putz und Holz, Baujahr der Fenster
- Keller: Geruch, feuchte Stellen, Ausblühungen an den Wänden
- Elektrik und Leitungen: Sicherungskasten, Steckdosen je Raum, Material der Wasserleitungen
- Grundriss: Passt die Raumaufteilung zu Ihrem Alltag, auch in zehn Jahren?
- Grundstück: Grenzen, Zufahrt, Garage, Hanglage, Blick aus den Fenstern
Kommen Sie ein zweites Mal, möglichst zu einer anderen Tageszeit. Warum sich das lohnt, beschreiben wir in unserem Beitrag über die zweite Besichtigung.
Worauf achte ich bei der Heizung?
Die Heizung gehört zu den größten Kostenposten der nächsten Jahre. Fragen Sie nach:
- Baujahr und Art der Anlage
- Wartungsnachweisen und dem letzten Protokoll des Schornsteinfegers
- dem Verbrauch der vergangenen Jahre
- den Angaben im Energieausweis, der Ihnen spätestens bei der Besichtigung vorliegen muss
Seit dem 29. Juli 2026 gilt anstelle des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes das Gebäudemodernisierungsgesetz. Eigentümer wählen die Heizungsart damit wieder frei. Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen ab 2029 einen wachsenden Anteil biogener Brennstoffe nutzen. Ist die Anlage alt, lassen Sie sich vor dem Kauf von einem Heizungsbauer oder Energieberater sagen, was ein Austausch kosten würde und welche Pflichten für Ihr Haus gelten.
Was gilt beim Kauf eines gebrauchten oder alten Hauses?
Ein älteres Haus hat Charakter, oft einen gewachsenen Garten und eine gute Lage. Damit die Freude bleibt:
- Einen Sachverständigen mitnehmen. Ein Bausachverständiger sieht bei einem Rundgang, was Laien leicht übersehen.
- Nach einer Modernisierungsliste fragen. Welche Arbeiten wurden wann gemacht, und gibt es Rechnungen dazu?
- Den Kaufvertrag verstehen. Bei gebrauchten Häusern wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen. Was Sie bei der Besichtigung sehen, kaufen Sie also so, wie es ist. Bekannte Mängel muss der Verkäufer offenlegen.
- Denkmalschutz klären. In Altstädten wie der von Lahr stehen manche Häuser unter Denkmalschutz. Das prägt, was Sie später verändern dürfen.
Welche Unterlagen brauche ich beim Hauskauf?
Vor dem Notartermin sollten Ihnen diese Papiere vorliegen:
- Grundbuchauszug: In Abteilung II stehen Rechte wie Wegerechte oder ein Wohnrecht, in Abteilung III die Grundschulden.
- Flurkarte mit den Grundstücksgrenzen
- Baupläne und Baugenehmigung, dazu die Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, das in Baden-Württemberg bei der Baurechtsbehörde geführt wird
- Nachweise über Modernisierungen
- bei vermieteten Häusern der Mietvertrag
Fehlt etwas davon, fragen Sie nach. Ein Verkäufer, der gut vorbereitet ist, hat diese Unterlagen in der Regel griffbereit.
Was passiert beim Notar?
Den Kaufvertrag erhalten Sie vorab als Entwurf. Kaufen Sie von einem Unternehmen, etwa einem Bauträger, muss er Ihnen in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Auch bei einem Kauf von privat schicken Notare den Entwurf üblicherweise früh. Lesen Sie ihn in Ruhe und notieren Sie Ihre Fragen: Beim Termin erklärt der Notar jeden Punkt.
Nach der Beurkundung sichert eine Vormerkung im Grundbuch Ihren Anspruch. Der Notar teilt mit, wann der Kaufpreis fällig ist; gezahlt wird per Überweisung, denn beim Immobilienkauf gilt ein Barzahlungsverbot. Sobald die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt eine Bescheinigung aus, und Sie werden als Eigentümer eingetragen. Die Schlüssel bekommen Sie in der Regel nach Eingang des Kaufpreises.
Häufige Fragen
Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf in Baden-Württemberg an?
Die Grunderwerbsteuer von 5 Prozent des Kaufpreises, die Notar- und Grundbuchkosten nach der gesetzlichen Gebührenordnung und, wenn ein Makler beteiligt ist, Ihr Anteil an der Provision. Bei Einfamilienhäusern teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit Dezember 2020 zu gleichen Teilen.
Sollte ich einen Gutachter zur Besichtigung mitnehmen?
Bei älteren Häusern lohnt sich das fast immer. Ein Bausachverständiger beurteilt Dach, Feuchtigkeit, Bausubstanz und Haustechnik und gibt Ihnen eine sachliche Grundlage für die Preisverhandlung.
Wie lange dauert ein Hauskauf vom Notartermin bis zur Schlüsselübergabe?
Nach der Beurkundung folgen Vormerkung im Grundbuch, Fälligkeitsmitteilung des Notars, Zahlung und Übergabe. Wie schnell das geht, hängt vor allem von Ihrer Finanzierung und vom Grundbuchamt ab. Den Übergabetermin legen Sie im Kaufvertrag fest.
Ihr Haus in der Ortenau finden
Manche Eigentümer verkaufen diskret, ganz ohne Inserat. Mit einem Suchauftrag melden wir uns, sobald ein passendes Haus zu uns kommt, auch bei einem diskreten Verkauf. Wie das funktioniert und welche Lagen gefragt sind, steht bei Haus & Wohnung kaufen in Lahr. Und wenn Sie bei einer Besichtigung eine zweite Meinung möchten: Sprechen Sie uns an.