Am Küchentisch fällt irgendwann die Frage: Sollen die Kinder das Haus schon jetzt bekommen, oder verkaufen wir es und machen etwas anderes daraus? Wer sein Haus überschreiben möchte, hat mehrere Wege, und jeder hat Folgen für Steuern, Pflichtteil und die eigene Sicherheit im Alter. Wir begleiten Familien in Lahr und der Ortenau bei genau dieser Entscheidung. Hier steht, was Eltern wissen sollten, bevor sie zum Notar gehen.
Haus überschreiben oder verkaufen: Was passt zu Ihrer Familie?
Beide Wege sind gut, wenn sie zur Familie passen. Beim Überschreiben bleibt das Haus in der Familie, und die Nachfolge ist früh geregelt. Beim Verkauf entsteht Kapital, das Sie selbst im Alter nutzen oder unter allen Kindern aufteilen können.
Drei Fragen helfen bei der Entscheidung:
- Wo möchten Sie selbst in zehn Jahren wohnen?
- Möchte eines der Kinder das Haus wirklich selbst nutzen?
- Wie sollen die Geschwister am Ende gleich behandelt werden?
Möchte ein Kind das Haus übernehmen, die anderen aber lieber Geld, kommt auch ein Verkauf an dieses Kind zum Marktpreis in Frage. Der Erlös lässt sich dann gerecht unter allen aufteilen.
Warum überschreiben viele Eltern ihr Haus schon vor dem Tod?
- Freibeträge mehrfach nutzen. Der Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil und Kind steht alle zehn Jahre neu zur Verfügung. Wer früh überträgt, kann ihn mehr als einmal ausschöpfen.
- Pflichtteil. Schenkungen zählen für den Pflichtteil anderer Erben mit jedem Jahr um ein Zehntel weniger, nach zehn Jahren fallen sie ganz heraus.
- Klarheit. Wer das Haus bekommt, steht fest. Das macht spätere Gespräche unter Geschwistern leichter.
- Früher handeln. Das Kind kann sanieren und modernisieren, solange die Eltern noch mitentscheiden.
Haus überschreiben mit lebenslangem Wohnrecht oder Nießbrauch
Die meisten Eltern möchten nach der Übertragung weiter im Haus wohnen. Dafür gibt es zwei Wege, beide werden im Grundbuch eingetragen:
- Wohnrecht: Sie dürfen das Haus oder einen Teil davon auf Lebenszeit selbst bewohnen.
- Nießbrauch: Sie dürfen das Haus nutzen und auch vermieten, die Mieteinnahmen gehören Ihnen.
Beide Rechte mindern den Wert, auf den das Finanzamt Schenkungsteuer berechnet. Beim Pflichtteil gilt eine Besonderheit: Behalten Sie sich den Nießbrauch vor, beginnt die 10-Jahresfrist nach der Rechtsprechung in der Regel erst, wenn der Nießbrauch endet.
Sinnvoll sind außerdem Rückforderungsrechte im Vertrag, etwa für den Fall, dass das Kind vor Ihnen stirbt oder das Haus ohne Ihre Zustimmung verkaufen möchte. Solche Klauseln formuliert der Notar.
Was gilt, wenn später Pflege nötig wird?
Gerät ein Elternteil innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung in finanzielle Not, kann er das Geschenk zurückfordern. Zahlt das Sozialamt zum Beispiel Kosten für ein Pflegeheim, kann es diesen Anspruch übernehmen. Das Kind kann die Rückgabe abwenden, indem es den nötigen Unterhalt zahlt. Wer früh plant, bespricht diese Frage offen mit Notar und Familie.
Kann ich mein Haus für 1 Euro an meine Tochter verkaufen?
Ja, das ist möglich. Steuerlich gilt so ein Verkauf als gemischte Schenkung: Der Teil des Werts, der über den gezahlten Preis hinausgeht, zählt als Geschenk und wird mit dem Freibetrag verrechnet. Kinder sind beim Kauf von ihren Eltern von der Grunderwerbsteuer befreit. Auch der 1-Euro-Vertrag wird beim Notar beurkundet.
Ob dieser Weg gegenüber einer Schenkung mit Wohnrecht Vorteile bringt, etwa beim Pflichtteil oder bei der Einkommensteuer, rechnet Ihr Steuerberater im Einzelfall durch.
Wie legt das Finanzamt den Wert des Hauses fest?
Bei Schenkung und Erbschaft bewertet das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen bewertet es meist über Vergleichswerte, sonst über das Sachwertverfahren aus Bodenrichtwert und Gebäudewert. Vermietete Mehrfamilienhäuser bewertet es über den Ertragswert.
Liegt der tatsächliche Wert niedriger, lässt er sich mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen nachweisen. Was das Haus am Markt bringen würde, ermitteln wir kostenlos bei Ihnen vor Ort. Eine erste Spanne liefert die kostenlose Wertermittlung für Lahr.
Was kostet es, ein Haus zu überschreiben?
Notar und Grundbuchamt berechnen ihre Gebühren nach dem Wert des Hauses, festgelegt in der gesetzlichen Gebührenordnung. Für Kinder entfällt die Grunderwerbsteuer. Schenkungsteuer wird erst fällig, wenn der Wert nach Abzug von Wohnrecht oder Nießbrauch über dem Freibetrag liegt. Dazu kommen gegebenenfalls ein Gutachten und die Beratung beim Steuerberater.
Wann ist ein Verkauf die bessere Lösung?
- Sie möchten Geld für den Lebensabend: eine barrierearme Wohnung, Pflege, Reisen.
- Mehrere Kinder sollen gleich bedacht werden, und nur eines möchte das Haus.
- Die Kinder haben ihr Leben längst an einem anderen Ort.
- Haus und Garten sind groß geworden, und die Pflege kostet Kraft.
Wie ein Verkauf Schritt für Schritt abläuft, steht bei Haus verkaufen in Lahr. Wurde das Haus bereits vererbt, hilft unser Beitrag Geerbtes Haus verkaufen.
Häufige Fragen
Wie viel kann ich meinen Kindern steuerfrei schenken?
Jedes Kind kann von jedem Elternteil alle zehn Jahre bis zu 400.000 Euro steuerfrei erhalten. Bei zwei Elternteilen sind das je Kind bis zu 800.000 Euro innerhalb von zehn Jahren. Ein vorbehaltenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch mindert den Wert der Schenkung zusätzlich.
Brauche ich für die Überschreibung einen Notar?
Ja. Erst die notarielle Beurkundung macht die Übertragung eines Hauses wirksam. Der Notar beantragt danach auch die Eintragung im Grundbuch, für Lahr beim Zentralen Grundbuchamt in Achern.
Was ist besser: Haus überschreiben oder vererben?
Überschreiben bringt Planbarkeit und lässt die Freibeträge alle zehn Jahre neu nutzen. Vererben hält bis zuletzt alles in Ihrer Hand, und Kinder, die im geerbten Elternhaus selbst wohnen bleiben, können es unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei erben. Welche Lösung zu Ihrer Familie passt, klären Notar und Steuerberater gemeinsam mit Ihnen.
Gut vorbereitet zum Notar
Über das Elternhaus entscheidet man selten zweimal. Hilfreich ist, vorher zu wissen, was das Haus heute wert ist und welche Wege es gibt. Wir ermitteln den Wert kostenlos, erklären die Möglichkeiten aus Sicht des Immobilienmarkts und begleiten einen Verkauf, wenn er der bessere Weg ist. Die rechtliche und steuerliche Beratung übernehmen Notar und Steuerberater.
Als Immobilienmakler in Lahr kommen wir gern zu Ihnen nach Hause. Das Erstgespräch ist kostenlos.