Ein Haus in Friesenheim, Baujahr 1974, zwei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dach. Die Eigentümerin lebte seit dem Auszug der Kinder allein auf 180 Quadratmetern. Heute wohnt die Tochter mit Familie oben, die Mutter unten, und der einzige bauliche Eingriff war eine zweite Haustür an der Giebelseite plus eine kleine Küchenzeile im ehemaligen Gästezimmer. Zwei Wochen Arbeit für ein Haus, das seither zwei Haushalte trägt.
Warum das Thema gerade wächst
Die Bautrends für 2026 beschreiben durchgehend dieselbe Bewegung: Gefragt sind Grundrisse, die sich verändern lassen. Kinderzimmer, die später Arbeitszimmer werden. Wohnbereiche, die sich öffnen und wieder trennen lassen. Anbauten, die eine zweite Einheit ergeben.
Dahinter steht eine schlichte Rechnung. Ein Einfamilienhaus wird über gut fünfzig Jahre bewohnt, und in dieser Zeit ändert sich die Zahl der Bewohner mehrfach. Ein Haus, das darauf reagieren kann, bleibt in jeder Phase passend — und genau das schlägt sich später im Preis nieder.
Woran man ein teilbares Haus erkennt
Bei Besichtigungen achten wir auf fünf Punkte, die darüber entscheiden, ob eine Teilung leicht oder aufwendig wird:
- Ein zweiter Zugang oder die Möglichkeit dazu. Eine Giebelwand mit ebenerdigem Anschluss oder eine Außentreppe ist die halbe Miete.
- Das Treppenhaus. Liegt es innerhalb der Wohnfläche oder als eigener Raum daneben? Ein abtrennbares Treppenhaus erlaubt zwei Einheiten mit gemeinsamem Flur.
- Bestehende Anschlüsse. Wo bereits Wasser und Abfluss liegen — Gäste-WC, Hauswirtschaftsraum, Dachbad — entsteht eine zweite Küche oder ein zweites Bad mit geringem Aufwand.
- Die Deckenkonstruktion. Massivdecken schlucken Schall deutlich besser als Holzbalkendecken. Das entscheidet über den Komfort im Alltag mehr als jeder Grundriss.
- Ebenerdige Flächen. Ein Erdgeschoss mit Bad, Schlafraum und direktem Gartenzugang ist die Einheit, die im Alter trägt.
Der Punkt, der am häufigsten unterschätzt wird
Schall. Zwei Haushalte können sich einen Eingang teilen, einen Garten, sogar eine Waschküche — solange abends Ruhe ist. Eine Holzbalkendecke mit schwimmendem Estrich und Trittschalldämmung kommt nah an eine Betondecke heran, und dieser Aufbau ist bei ohnehin geplanter Bodenerneuerung gut machbar.
Wo der Boden bleiben soll, hilft eine abgehängte Decke im unteren Geschoss. Sie kostet fünf bis acht Zentimeter Raumhöhe und bringt spürbar Ruhe.
Was im Alltag wirklich zählt
Nach vielen Gesprächen mit Familien, die so wohnen, kristallisieren sich drei Dinge heraus:
Getrennte Eingänge sind wichtiger als getrennte Küchen. Wer die eigene Tür hat, kommt nach Hause. Wer durch fremden Wohnraum geht, ist zu Besuch.
Der Garten funktioniert meistens gemeinsam. Aufteilungen mit Zaun sind seltener als erwartet — dafür haben sich zwei Sitzplätze an unterschiedlichen Ecken bewährt.
Ein Raum für alle trägt die Konstruktion. Häufig ist es die große Küche oder die Terrasse: ein Ort, an dem man sich begegnet, ohne verabredet zu sein.
Wo solche Häuser in der Region liegen
Im Ortenaukreis findet sich dieser Haustyp besonders in den Siebziger- und Achtziger-Bestandsgebieten der größeren Gemeinden. In Friesenheim und Schutterwald stehen ganze Straßenzüge mit großzügigen Grundstücken, zwei Vollgeschossen und ausbaufähigem Dach. In Kippenheim kommen ältere Hofstellen hinzu, bei denen Wohnhaus und ehemaliger Wirtschaftsteil ohnehin getrennt sind — eine Ausgangslage, die sich für zwei Einheiten geradezu anbietet.
Diese Häuser wurden zu Zeiten gebaut, in denen Fläche günstig war. Das ist heute ihr größter Vorteil.
Was das für den Wert bedeutet
Ein Haus mit zwei möglichen Einheiten spricht zwei Käufergruppen zugleich an: Familien, die Platz für Eltern oder erwachsene Kinder suchen, und Käufer, die einen Teil vermieten möchten. Diese doppelte Nachfrage verkürzt Vermarktungszeiten spürbar.
Wichtig ist, die Teilbarkeit im Exposé belegbar darzustellen: vorhandene Anschlüsse, Zugangssituation, Raumhöhen, Deckenaufbau. Eine Skizze mit zwei möglichen Aufteilungen sagt dabei mehr als jede Beschreibung — Interessenten sehen sofort, ob es zu ihrer Lebenssituation passt.
Wer wissen möchte, wie sich diese Eigenschaft im Gesamtbild der eigenen Immobilie niederschlägt, findet in unserer Wertermittlung einen ersten Anhaltspunkt. Für alles Weitere schauen wir uns das Haus am besten gemeinsam an.