Bei einer Besichtigung im Schuttertal fragte ein Interessent nicht nach der Quadratmeterzahl, sondern nach der Wand. „Passt hier ein Schreibtisch hin, ohne dass ich mit dem Rücken zur Tür sitze?" Vor fünf Jahren hätte diese Frage niemand gestellt. Heute gehört sie zu den ersten, die wir bei fast jedem Objekt hören. Der Arbeitsplatz ist kein Nebenschauplatz mehr.
Ein Viertel arbeitet zu Hause — und merkt es dem Raum an
Rund 24,5 Prozent aller Erwerbstätigen in Deutschland arbeiten inzwischen regelmäßig von zu Hause. Das ist keine Übergangserscheinung mehr, sondern der Normalfall für Millionen von Haushalten. Und es hat eine Nebenwirkung, über die selten gesprochen wird: Menschen verbringen deutlich mehr wache Stunden in ihrer Wohnung als früher.
Wer acht Stunden am Tag in einem Raum sitzt, bewertet ihn anders. Das grelle Deckenlicht fällt auf. Der Verkehrslärm von der Straße fällt auf. Die Tatsache, dass der Schreibtisch im Schlafzimmer steht und man abends nicht abschalten kann, fällt sehr deutlich auf.
Der Trend geht weg vom Büro
Was 2026 auffällt: Das rein funktionale Arbeitszimmer verliert an Bedeutung. Der weiße Schreibtisch, der schwarze Bürodrehstuhl, der Aktenschrank — diese Ausstattung wirkt zunehmend fremd in einer Wohnung. An ihre Stelle tritt ein Raum, der arbeitsfähig ist, aber nicht wie eine Firmenniederlassung aussieht.
Konkret heißt das:
- Warme Farben statt Büroweiß — Sand, Moosgrün, gedecktes Blau
- Holz mit sichtbarer Maserung statt Melaminoberflächen
- Stehleuchten und Wandlicht statt einer einzelnen Deckenlampe
- Pflanzen und persönliche Dinge, die den Raum als Teil der Wohnung markieren
- Textilien — ein Teppich, ein Vorhang — die den Nachhall dämpfen
Der letzte Punkt ist der unterschätzteste. Ein Raum mit harten Flächen klingt hallig, und das hört man in jeder Videokonferenz. Ein Teppich verändert die eigene Stimme am Bildschirm mehr als jedes Mikrofon.
Was eine Wohnung dafür mitbringen muss
Ein eigenes Zimmer ist nicht zwingend — eine abgeschirmte Zone aber sehr wohl. Wir beobachten drei Anforderungen, die in Gesprächen immer wieder auftauchen.
Tageslicht
Wer den ganzen Tag drinnen sitzt, sehnt sich nach Licht. Nordfenster liefern das gleichmäßigste, blendfreieste Arbeitslicht, werden aber von vielen Interessenten reflexhaft abgelehnt. Wir weisen bei Besichtigungen inzwischen aktiv darauf hin: Der Raum mit dem Nordfenster ist oft der bessere Arbeitsraum, auch wenn er sich im Exposé weniger gut anhört.
Ruhe
Schalldämmung nach außen wie nach innen. Gegen Straßenlärm hilft die Fensterqualität, gegen Kinder im Nebenzimmer hilft nur der Grundriss. Ein Arbeitsplatz direkt neben dem Wohnzimmer funktioniert selten. Einer am Ende des Flurs funktioniert fast immer.
Genau hier spielen die ruhigeren Lagen der Region ihre Stärke aus. In Seelbach oder Oberharmersbach bekommt man für dasselbe Budget häufig ein Zimmer mehr — und ein Fenster, hinter dem kein Durchgangsverkehr liegt. Für Pendler, die zwei oder drei Tage in der Woche ins Büro fahren, verschiebt das die Rechnung spürbar. Wer nach Straßburg oder Offenburg muss, findet in Kehl die Kombination aus Anbindung und bezahlbarer Fläche.
Trennbarkeit
Eine Tür, die man zumachen kann. Das klingt banal, ist aber der Unterschied zwischen Feierabend und Dauerbetrieb. Wo keine Tür möglich ist, übernimmt ein Raumteiler, ein hohes Regal oder ein Vorhang die Aufgabe — nicht akustisch, aber psychologisch.
Der Blick auf den Bestand
Interessant wird es bei Altbauten. Die Häuser im Schwarzwald und in der Ortenau haben oft Räume, die für heutige Wohnvorstellungen zu klein wirken: die Kammer über der Treppe, das schmale Zimmer zum Hof, der ausgebaute Spitzboden. Für ein Schlafzimmer reicht das nicht. Für einen Arbeitsraum reicht es sehr gut — sieben, acht Quadratmeter genügen, wenn Licht und Steckdosen stimmen.
Wir gehen deshalb bei jeder Objektaufnahme die Frage durch, wo sich ein Arbeitsplatz unterbringen ließe, und schreiben das auch so ins Exposé. Ein Raum ohne benannte Funktion wirkt im Grundriss wie ein Rest. Derselbe Raum, als Arbeitszimmer beschrieben, wird zum Argument.
Was das für den Wert bedeutet
Nüchtern betrachtet: Ein Arbeitszimmer zählt zur Wohnfläche wie jeder andere Raum, mehr nicht. Sein Effekt zeigt sich woanders — in der Zahl der Anfragen und in der Zeit bis zum Abschluss. Objekte, bei denen ein Homeoffice-Platz erkennbar ist, bekommen messbar mehr Rückmeldungen. Wer wissen will, wie sein Haus in dieser Hinsicht dasteht, bekommt bei der Wertermittlung auch diese Einschätzung dazu.
Unser Eindruck
Die spannendste Entwicklung ist nicht der Schreibtisch. Es ist, dass Wohnungen wieder mehr Räume brauchen dürfen. Zwanzig Jahre lang ging der Trend zum offenen Grundriss, zur großen Fläche, zur Wand, die weg kann. Jetzt kommt die Tür zurück — nicht aus Nostalgie, sondern weil jemand dahinter arbeitet.
Wenn Sie überlegen, ob Ihr Grundriss das hergibt: Wir schauen bei einem Ersttermin gerne mit Ihnen darüber. Meist steckt mehr drin, als man nach zwanzig Jahren im selben Haus noch sieht.