„Was ist meine Immobilie wert?" — diese Frage hören wir fast jeden Tag. Die ehrliche Antwort: Es kommt darauf an. Auf die Lage, auf die Substanz, auf den Markt — und vor allem auf das richtige Verfahren. Wir erklären die Grundlagen.
Die drei anerkannten Verfahren nach ImmoWertV
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei Hauptverfahren. Welches passt, hängt vom Objekttyp ab.
1. Vergleichswertverfahren
Hier vergleicht der Bewerter die Immobilie mit ähnlichen verkauften Objekten in vergleichbarer Lage. Wenn es genug Vergleichsfälle gibt, ist das die zuverlässigste Methode.
Wann sinnvoll? Bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern in nachgefragten Lagen — also überall dort, wo es regelmäßig vergleichbare Verkäufe gibt.
Stärke: spiegelt den tatsächlichen Markt wider.
Schwäche: schwierig bei einzigartigen oder unüblichen Objekten.
2. Sachwertverfahren
Hier wird der Wert aus zwei Komponenten ermittelt:
- Bodenwert (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert)
- Gebäudesachwert (Herstellungskosten abzüglich Altersminderung)
Wann sinnvoll? Bei Ein- und Zweifamilienhäusern in ländlichen Lagen — und bei besonderen Objekten, für die es kaum Vergleichsverkäufe gibt.
Stärke: liefert auch dann einen seriösen Wert, wenn der Markt dünn ist.
Schwäche: der ermittelte Sachwert ist nicht immer mit dem Marktpreis identisch — er muss am Ende über einen Marktanpassungsfaktor justiert werden.
3. Ertragswertverfahren
Hier wird der Wert aus der erzielbaren Miete abgeleitet — abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über einen Liegenschaftszinssatz.
Wann sinnvoll? Bei renditeorientiert genutzten Objekten — Mehrfamilienhäusern, vermieteten Gewerbeflächen, Anlageobjekten.
Stärke: macht die wirtschaftliche Substanz transparent.
Schwäche: stark abhängig vom angenommenen Zinssatz — kleine Annahmenfehler verändern das Ergebnis erheblich.
Was eine Online-Wertermittlung leisten kann — und was nicht
Online-Tools wie unser eigener Schätzer sind ein erster Anhaltspunkt. Sie nutzen statistische Durchschnitte für Postleitzahlregionen und liefern einen Wert mit Spanne. Das ist nützlich, um eine Idee vom Markt zu bekommen.
Was sie nicht können:
- Die Mikrolage berücksichtigen (Lärmbelastung, Aussicht, Nachbarschaft).
- Den tatsächlichen Zustand der Substanz beurteilen.
- Die Qualität der Ausstattung verlässlich bewerten.
- Sondereinflüsse wie Erbpacht, Baulasten oder Denkmalschutz erfassen.
Wer ernsthaft verkaufen oder finanzieren will, kommt um eine professionelle Bewertung nicht herum.
Was kostet eine seriöse Bewertung?
Bei uns ist das Erstgespräch und die markwertorientierte Einschätzung kostenlos, weil sie zur Beratung im Verkaufsprozess gehört. Wer eine gerichtsfeste Bewertung braucht (für Erbauseinandersetzung, Scheidung, Bilanzbewertung), beauftragt einen öffentlich bestellten Sachverständigen — die Kosten liegen zwischen 0,5 % und 1,5 % des Verkehrswerts.
Dazwischen gibt es die Kurzbewertung mit schriftlichem Bericht — bei uns ebenfalls kostenfrei, sofern eine Vermarktung in Betracht kommt.
Drei Fehler, die wir oft sehen
1. Den Wunschpreis als Marktpreis behandeln
Verkäufer haben oft eine emotionale Bindung an ihre Immobilie — und der Wunsch nach einem hohen Preis ist verständlich. Aber ein zu hoch angesetzter Startpreis kostet Aufmerksamkeit: Käufer überspringen das Inserat, Interessenten misstrauen, und am Ende verkaufen Sie unter dem Wert, den ein klug kalkulierter Marktpreis erzielt hätte.
2. Den Bodenrichtwert mit dem Bodenwert verwechseln
Der Bodenrichtwert ist ein statistischer Durchschnitt für ein Gebiet. Der tatsächliche Bodenwert Ihres Grundstücks kann davon erheblich abweichen — je nach Form, Erschließung, Lage innerhalb des Gebietes.
3. Den Energieausweis ignorieren
Wie wir schon im Beitrag zum Energieausweis gezeigt haben: die Effizienzklasse ist heute Preisfaktor. Eine schlechte Klasse muss im Angebotspreis berücksichtigt werden — sonst läuft der Verkauf ins Leere.
Unser Vorgehen
Wenn Sie wissen wollen, was Ihre Immobilie wirklich wert ist, machen Sie zunächst gern unsere Online-Schätzung. Dann sprechen wir. Wir kommen zu Ihnen, schauen uns Substanz, Lage und Ausstattung an, vergleichen mit unserem aktuellen Marktwissen — und sagen Ihnen einen ehrlichen Wert. Auch wenn er unter Ihren Erwartungen liegt.
Das ist unsere Arbeit: nicht der höchste Wert, sondern der realistische Wert — der, zu dem auch wirklich verkauft wird.