Im Untergeschoss der meisten Häuser, die wir besichtigen, stehen zwei Fahrräder, ein Regal mit Eingemachtem und ein Wäscheständer. Darüber wird gleichzeitig über einen Anbau nachgedacht, weil ein Zimmer fehlt. Dabei liegt die gesuchte Fläche oft schon unter dem Haus — sie wartet nur darauf, ernst genommen zu werden.
Was ist ein Untergeschoss?
Als Untergeschoss gilt jedes Geschoss unterhalb des Erdgeschosses, das ganz oder teilweise im Erdreich liegt. „Keller“ ist der Alltagsbegriff dafür. Ob ein Untergeschoss baurechtlich als Vollgeschoss zählt, hängt davon ab, wie weit es aus dem Gelände herausragt — am Hang ist das auf der Talseite häufig der Fall. Für die Frage, ob im Keller Wohnraum entstehen darf, kommt es dagegen auf die Anforderungen an Aufenthaltsräume an: Raumhöhe, Tageslicht, Lüftung und einen zweiten Rettungsweg. Genau die gehen wir unten durch.
Warum das Untergeschoss gerade jetzt interessant wird
Grundstücke in der Ortenau sind knapp und begehrt. Wer Fläche gewinnen will, hat drei Wege: anbauen, aufstocken oder nach unten schauen. Der dritte Weg ist meist der günstigste, weil die tragende Substanz bereits steht, die Erschließung liegt und das Dach darüber seit Jahrzehnten dicht ist.
Genutzt wird der gewonnene Raum sehr unterschiedlich. Der Keller muss nichts Bestimmtes sein — er wird, was die Bewohner brauchen. Diese Nutzungen begegnen uns am häufigsten:
- Der Rückzugsraum — Hobbyraum, Musikzimmer oder Werkstatt, weit weg vom Alltag oben
- Der Fitnessbereich — ein Raum, der auch einmal laut sein darf
- Der eigene Bereich für Teenager — halb dabei, halb für sich
- Das ruhige Heimbüro — abgetrennt und konzentriert, ohne den Wohnraum zu belegen
- Der Gäste- und Wellnessbereich — mit Bad und, wo es passt, der eigenen Sauna, im Schwarzwald besonders beliebt
Nicht jede Idee passt in jeden Keller. Aber fast jeder Keller kann mehr, als er heute tut.
Die Hanglage ist der stille Vorteil
In Hornberg, Oberwolfach oder Seelbach stehen viele Häuser so am Hang, dass das Untergeschoss auf der Talseite ebenerdig ins Freie führt. Was auf der Bergseite Keller ist, ist auf der Talseite ein Zimmer mit Terrassentür und Aussicht.
Solche Häuser bringen die wichtigste Voraussetzung von Haus aus mit: Tageslicht durch normale Fenster. Für Wohnräume verlangt die Landesbauordnung in Baden-Württemberg unter anderem ausreichend Licht, eine Mindestraumhöhe und einen zweiten Rettungsweg — im Hanghaus ist all das häufig bereits erfüllt.
In der Ebene rund um Schwanau oder Neuried liegt das Untergeschoss dagegen meist vollständig im Erdreich. Dort führt der Weg über Lichtschächte, Kellerfenster in größerer Ausführung oder einen ausgehobenen Lichtgraben vor der Fassade. Machbar ist das fast immer, es gehört nur früh in die Planung. Wo baulich wenig geht, übernimmt ein durchdachtes Lichtkonzept mit warmen, mehrfach gesetzten Lichtquellen — es geht nicht darum, den Raum hell zu machen, sondern wohnlich.
Die drei Prüfpunkte vor der Planung
Bevor über Bodenbelag und Grundriss gesprochen wird, klären wir mit unseren Eigentümern drei Dinge. Sie entscheiden darüber, ob das Vorhaben leicht oder aufwendig wird.
1. Wie trocken ist der Keller?
Entscheidend ist der Zustand der Abdichtung gegen das Erdreich. Salzränder am Sockel, dunkle Flecken hinter Regalen und ein muffiger Geruch nach längerem Verschließen sind ehrliche Hinweise. Ein Messgerät und ein Sachverständiger schaffen hier in einem Vormittag Klarheit — gut investierte Zeit, weil die Abdichtung die teuerste nachträgliche Korrektur ist.
2. Wie hoch ist der Raum?
Für Aufenthaltsräume gilt in Baden-Württemberg im Regelfall eine lichte Höhe von 2,30 Metern. Wer nach Dämmung, Estrich und Bodenbelag knapp darunter landet, hat zwei Möglichkeiten: tiefer legen oder den Raum als Hobbyraum führen. Beides ist sinnvoll — die Frage sollte nur vor dem ersten Handwerkertermin beantwortet sein.
3. Wie kommt Luft in den Raum?
Warme Raumluft trifft im Sommer auf kühle Kellerwände und setzt dort Feuchtigkeit ab. Ein Wohnkeller braucht deshalb ein Lüftungskonzept: gedämmte Außenwände, im Idealfall eine kontrollierte Lüftung mit Wärmerückgewinnung. Gelüftet wird im Sommer früh am Morgen, wenn die Außenluft kühl und damit trocken ist.
Was der Ausbau für den Wert bedeutet
Hier lohnt eine klare Unterscheidung, die bei Verkaufsgesprächen regelmäßig für Überraschung sorgt: Ausgebaute Kellerräume zählen in aller Regel zur Nutzfläche. Die Wohnfläche im Exposé bleibt davon meist unberührt. Im Exposé sagen wir deshalb immer klar, was ein Raum ist und was er kann: Ein Hobbyraum ist ein Gewinn — aber eben ein Hobbyraum, kein drittes Schlafzimmer. Diese Klarheit schafft Vertrauen und erspart allen Beteiligten spätere Enttäuschungen.
Auf den Preis wirken sie trotzdem, und zwar über die Attraktivität. Ein Haus mit fertigem Gästezimmer und Büro im Untergeschoss spricht schlicht mehr Interessenten an als eines mit Abstellfläche — und die Zahl der ernsthaften Interessenten ist der Faktor, der am Ende über den erzielten Preis entscheidet.
Wer wissen möchte, wie sich ein geplanter oder bereits erfolgter Ausbau bei seiner Immobilie auswirkt, findet über unsere Wertermittlung einen ersten Anhaltspunkt.
Klein anfangen ist erlaubt
Der vollständige Ausbau mit Dämmung, Fußbodenheizung und neuen Fenstern ist ein Projekt über Monate. Vieles davon lässt sich aber in Etappen denken: erst die Feuchtigkeit klären, dann ein Fenster vergrößern, dann ein Raum nach dem anderen.
Wir sehen in Lahr und Umgebung viele Häuser aus den Siebzigern mit hohen, trockenen Kellern in bester Substanz. Dort liegen oft 40 Quadratmeter bereit, für die anderswo ein Anbau nötig wäre.
Wenn Sie überlegen, was unter Ihrem Haus steckt — schauen wir gemeinsam nach. Ein Rundgang durchs Untergeschoss dauert eine halbe Stunde und beantwortet meistens mehr Fragen als ein Nachmittag am Küchentisch.